PATRIMONIALE E TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI

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Ha senso chiedersi se la tassazione sugli immobili costituisce una imposta patrimoniale ? Certo che ha senso: perché una patrimoniale, appena evocata, è immediatamente percepita iniqua in quanto tassa la ricchezza.
Qui non è in discussione la potestà impositiva dello stato o l’opportunità politica di una scelta di scienza delle finanze, ma la quantità e qualità del carico fiscale; allora vediamo di esplorarlo con un esempio cavia.

Assumiamo come cavia un ipotetico ufficio nel centro di Torino, di 400 metri quadri; le tariffe OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia delle Entrate) ci dicono che il valore di mercato varia da 1.200 a 2.300 euro al metro quadro ed il valore di locazione varia da 6,10 a 11,50 euro/mese al metro quadro. Sviluppando una situazione media avremmo che l’immobile vale 800 mila euro e potrebbe produrre un reddito (canone di locazione) di 48 mila euro (una redditività lorda del 6%.
Sull’immobile detenuto sono dovute al comune IMU e TASI (o l’una o l’altra od entrambe, secondo i comuni) da calcolarsi sulla rendita catastale nonché le imposte sul Reddito da computarsi sul Reddito da locazione.
Analizzando un possibile inquadramento catastale avremmo un onere di 14,2 mila euro dovuto al comune, il che significa 36 euro al metro quadro; ciò significa che in 56 anni ripago l’intero immobile al comune: non è una patrimoniale, di fatto, questa ?
Ma non basta: sul reddito, il percettore ipotizzato persona fisica, paga imposte che (se fosse nella fascia massima di scaglione) ammonterebbero a 21,6 mila euro ai quali sommati i tributi comunali per 14,2 mila euro determinano un carico fiscale di 35,8 mila euro cioè il 75% del reddito.
Dunque un soggetto che investe 800 mila euro, può assicurarsi una redditività netta di 12 mila euro cioè l’1,5%: come dovremmo definirla questa situazione ?

Qualcuno potrebbe obiettare che la banca dati OMI, proprio perché si basa su atti registrati, non è rappresentativa del reale andamento del mercato; la visione di altri listini o borsini, desunti dalla rete, ci porta a ritenere però i dati OMI sufficientemente attendibili. Comunque se vogliamo ipotizzare che tali dati siano sottostimati del 20% (di più non sarebbe credibile) e ricalcoliamo i driver sopra esposti avremo che l’immobile lo ripaghiamo per intero in 70 anni anziché 56 e che l’onerosità fiscale è del 69% anziché del 75%.

Perché non chiediamo in massa un nuovo classamento volto ad ottenere rendite catastali, più basse ed aderenti ai valori di questo mercato depresso, quanto meno per sgonfiare IMU e TASI o c’è rischio che i comuni innalzino le aliquote ?
Troppa, troppa, troppa pazienza dobbiamo avere ! Finché non si inizia a potare l’albero delle Tasse, questo crescerà sempre a dismisura e finché non si tarano le Entrate sul volume delle Uscite e non viceversa, il risultato sarà sempre questo: ma è un’altra storia.
Marco Savio.